¿Qué es Calculadora de Enganche?

Una calculadora de enganche ayuda a los compradores de vivienda a explorar diferentes escenarios de pago inicial. Ingrese el precio de la casa y vea como distintos porcentajes de enganche afectan el monto del prestamo, la cuota mensual y si necesitara seguro hipotecario privado (PMI).

La calculadora usa la fórmula completa de amortización, así que el pago mensual refleja capital más intereses al tipo y plazo que elijas, no una simple resta de precio menos enganche. El PMI se marca cuando el enganche cae por debajo del 20%, porque la mayoría de prestamistas en EE. UU. ponen ahí el corte para eliminar el seguro hipotecario privado.

Cómo usar

1. Ingrese el precio de compra de la vivienda y su porcentaje de enganche objetivo (ej. 5%, 10%, 20%).
2. Consulta la entrada, el saldo del préstamo, la cuota mensual de capital e intereses y los intereses totales pagados durante toda la vida del préstamo.
3. Compare multiples escenarios lado a lado para encontrar el equilibrio adecuado entre costo inicial y pago mensual.

Cuándo usar

• Decidir entre dar 10% ahora o esperar seis meses para llegar al 20% y evitar el PMI.
• Comparar hipoteca a 30 y a 15 años con el mismo enganche y ver la diferencia mensual.
• Probar cómo medio punto más de interés mueve la cuota antes de fijar la tasa.

Resultado

Para una casa de $400,000: 5% de enganche = $20,000 (prestamo: $380K, requiere PMI), 10% = $40,000 (prestamo: $360K), 20% = $80,000 (prestamo: $320K, sin PMI). A 6.5% de interes a 30 anos.

Preguntas frecuentes

¿El pago mensual incluye impuestos y seguro?

Ahora sí. Rellena los campos opcionales de Impuesto anual, Seguro anual y Comunidad mensual debajo de los datos del préstamo y verás una línea de Coste mensual total que suma todo al pago de capital e intereses. Si dejas los campos opcionales vacíos, la cuota mostrada incluye únicamente capital e intereses, que es lo que los bancos cotizan en sus hojas de tipos.

¿Por qué el PMI se marca exactamente al 20%?

Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac cancelan el PMI cuando la relación préstamo-valor llega al 80%, lo que equivale a un enganche del 20%. Los préstamos FHA funcionan distinto: mantienen el seguro casi siempre durante toda la vida del préstamo.

¿Más enganche siempre es mejor?

No automáticamente. Poner 40.000 dólares extra puede ahorrar 250 al mes, pero ese dinero en un fondo indexado al 7% anual rinde más en 30 años de lo que cuesta el préstamo. Compara con tus otras metas antes de vaciar el ahorro.

¿Qué cuenta como dinero de enganche?

Efectivo en cuenta corriente, ahorros, cuenta de inversión gravable, más regalos familiares documentados. Muchos prestamistas aceptan préstamos del 401(k) o retiros del Roth IRA. Los gastos de cierre (2-5% del precio) van aparte del enganche, pero la calculadora los suma en un total de efectivo para cerrar, para que presupuestes todo el dinero inicial.

¿Puedo quitar el PMI después si empiezo bajo el 20%?

Sí. Cuando el saldo baja al 80% del valor original, puedes pedir la cancelación y el banco debe hacerlo. Si la casa sube de precio lo suficiente, una tasación que ponga el LTV bajo 80% también permite cancelarlo antes. El PMI se cancela automáticamente al 78%.

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