ما هو حاسبة الدفعة الأولى؟

تساعد حاسبة الدفعة المقدمة مشتري المنازل على استكشاف سيناريوهات الدفعة المقدمة المختلفة. أدخل سعر المنزل وانظر كيف تؤثر نسب الدفعة المقدمة المختلفة على مبلغ القرض والقسط الشهري وما إذا كنت ستحتاج تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).

الحاسبة تطبّق معادلة الإطفاء الكاملة، فالقسط الشهري الظاهر يمثّل أصل القرض زائد الفائدة بمعدّل ومدة من اختيارك، ليس مجرد قسمة بسيطة لـ«السعر ناقص الدفعة الأولى». تأمين PMI يُحدَّد عند نزول الدفعة الأولى تحت 20٪، لأن أغلب البنوك الأمريكية تعتبر هذا الخط هو حد إعفاء التأمين الخاص على الرهن.

كيفية الاستخدام

1. أدخل سعر شراء المنزل ونسبة الدفعة المقدمة المستهدفة (مثلاً 5%، 10%، 20%).
2. اطّلع على مبلغ المقدّم ورصيد القرض وقسط الأصل والفائدة الشهري وإجمالي الفائدة المدفوعة خلال كامل مدة القرض.
3. قارن عدة سيناريوهات جنباً إلى جنب لإيجاد التوازن المناسب بين التكلفة المقدمة والدفع الشهري.

متى تستخدم

• الموازنة بين دفع 10٪ الآن أو الانتظار ستة أشهر لجمع 20٪ وتجنّب الـPMI.
• مقارنة قرض 30 سنة مع 15 سنة بنفس الدفعة الأولى لرؤية فرق القسط.
• اختبار كيف يحرّك نصف نقطة فائدة قسطك الشهري قبل تثبيت السعر.

النتيجة

لمنزل بقيمة 400,000 دولار: دفعة مقدمة 5% = 20,000 دولار (قرض: 380 ألف، يتطلب PMI)، 10% = 40,000 دولار (قرض: 360 ألف)، 20% = 80,000 دولار (قرض: 320 ألف، بدون PMI). بفائدة 6.5% على 30 سنة.

الأسئلة الشائعة

هل القسط الشهري يشمل الضرائب والتأمين؟

نعم الآن. املأ الحقول الاختيارية للضريبة العقارية السنوية والتأمين السنوي ورسوم اتحاد الملاك الشهرية أسفل بيانات القرض ليظهر لك سطر «إجمالي التكلفة الشهرية» الذي يضيف كل ذلك إلى قسط الأصل والفائدة. إذا تركت الحقول الاختيارية فارغة، يكون القسط المعروض هو الأصل والفائدة فقط، وهو الرقم الذي تذكره البنوك في عروض الأسعار.

لماذا يُحدَّد PMI بالضبط عند 20٪؟

القروض التقليدية المدعومة من Fannie Mae وFreddie Mac تُلغي PMI عند وصول نسبة القرض إلى القيمة 80٪ وهي تعادل دفعة أولى 20٪. قروض FHA تختلف، فهي تُبقي تأمين الرهن طوال عمر القرض في معظم الحالات بصرف النظر عن الدفعة الأولى.

هل الدفعة الأولى الأكبر دائماً أفضل؟

ليس دائماً. وضع 40 ألف دولار إضافية قد يوفّر 250 دولار شهرياً، لكن نفس المبلغ في صندوق مؤشر بعائد 7٪ يحقّق على مدى 30 سنة أكثر مما توفّره فائدة الرهن. قارن الأرقام بأهدافك الأخرى قبل استنزاف الاحتياطي.

ما الذي يُحسب ضمن مال الدفعة الأولى؟

النقد في الحساب الجاري والادخاري وحساب الاستثمار الخاضع للضريبة، إضافة إلى هبات عائلية موثّقة. كثير من البنوك تقبل قروض 401(k) أو سحوبات Roth IRA. تكاليف الإغلاق (2-5٪ من السعر) منفصلة عن الدفعة الأولى، لكن الحاسبة تجمعها ضمن إجمالي النقد للإغلاق حتى تخطط لكامل المبلغ المبدئي.

هل يمكنني إلغاء PMI لاحقاً إذا بدأت دون 20٪؟

نعم. عند هبوط الرصيد إلى 80٪ من قيمة المنزل الأصلية، يحق لك طلب الإلغاء ويلتزم البنك. إذا ارتفعت قيمة المنزل بما يخفّض LTV تحت 80٪، يمكنك طلب الإلغاء قبل ذلك. يُلغى PMI تلقائياً عند 78٪ على جدول الإطفاء الأصلي.

أدوات ذات صلة