頭金計算機とは？
頭金計算機は、住宅購入者がさまざまな頭金シナリオを検討するのに役立ちます。住宅価格を入力すると、異なる頭金の割合がローン額、月々の住宅ローン支払い、民間住宅ローン保険（PMI）の必要性にどう影響するかが分かります。
この計算機は元利均等返済の式そのものを使うため、月々の支払額は選んだ金利と返済期間に基づく元金と利息の合計を反映します。「価格マイナス頭金」を単純に割っただけの数字ではありません。頭金が20%を下回るとPMIが必要と表示されますが、これは米国の多くの貸し手が民間住宅ローン保険の免除ラインを20%に設定しているからです。
使い方
- 住宅の購入価格と目標の頭金率（例：5%、10%、20%）を入力します。
- 頭金・ローン残高・元利の月額返済額・返済期間全体で支払う利息の合計を確認できます。
- 複数のシナリオを並べて比較し、初期費用と月々の支払いの適切なバランスを見つけます。
使用するタイミング
- 今10%入れるか、半年待って20%まで貯めてPMIを避けるかを判断する。
- 同じ頭金で30年と15年ローンを並べ、月額の差を確認する。
- 金利を確定する前に、0.5%上がったら月額がいくら動くかを試算する。
結果
40万ドルの住宅：頭金5% = 2万ドル（ローン38万、PMI必要）、10% = 4万ドル（ローン36万）、20% = 8万ドル（ローン32万、PMI不要）。金利6.5%、30年ローンの場合。
よくある質問
- 月々の支払額に税金や保険は含まれますか?
- 今は含められます。計算欄の下にある任意の入力欄、固定資産税(年額)・火災保険(年額)・管理費(月額)を入力すると、それらを元利返済額に足した「月額の総コスト」行が表示されます。これらの欄を空欄のままにすると、表示される月額は元金と利息のみ、つまり金融機関が見積書で示す金額そのものになります。
- なぜPMIの境界はちょうど20%なのですか?
- ファニーメイとフレディマックが裏付ける従来型ローンでは、ローン残高比率(LTV)が80%まで下がると貸し手はPMIを外す義務があり、これが頭金20%と一致します。FHAローンは別の仕組みで、多くの場合ローン期間中ずっと保険が残ります。
- 頭金は多ければ多いほど良いのですか?
- そうとは限りません。4万ドル余分に入れて月250ドル節約できても、その同額を年7%のインデックスファンドに入れれば30年間で住宅ローン金利を超えるリターンになる可能性が高い。手元資金を空にする前に他の目標と比較してください。
- 頭金として使えるお金は何ですか?
- 普通預金、貯蓄、課税口座の投資、家族からの贈与で書類が残っているもの。多くの貸し手は401(k)からの借入やロスIRAからの引き出しも認めます。クロージングコスト(価格の2-5%)は頭金とは別ですが、この計算機は契約に必要な現金合計に含めて表示するので、初期費用をまとめて見積もれます。
- 頭金20%未満で始めても後でPMIを外せますか?
- 外せます。ローン残高が当初評価額の80%まで下がれば、申請すれば貸し手は外す義務があります。物件価値が上がってLTVが80%を切る評価が出れば、それより早くも可能です。当初の返済表で78%に到達した時点でPMIは自動解除されます。