계약금 계산기이란?
다운페이먼트 계산기는 주택 구매자가 다양한 계약금 시나리오를 탐색하도록 도와줍니다. 주택 가격을 입력하면 다양한 계약금 비율이 대출 금액, 월 모기지 상환액, 민간 모기지 보험(PMI) 필요 여부에 어떤 영향을 미치는지 확인할 수 있습니다.
이 계산기는 원리금 균등 상환 공식을 그대로 사용하기 때문에 월 납입금은 선택한 금리와 기간 기준 원금과 이자의 합계입니다. 단순히 '가격에서 계약금을 뺀 뒤 개월 수로 나눈 값'이 아닙니다. 계약금이 20% 미만이면 PMI 필요로 표시되는데, 미국 대부분의 대출 기관이 민간 모기지 보험 면제 기준선을 20%로 잡기 때문입니다.
사용 방법
- 주택 구매 가격과 목표 계약금 비율(예: 5%, 10%, 20%)을 입력하세요.
- 다운페이먼트, 남은 대출 잔액, 월 원리금 상환액, 그리고 대출 전체 기간에 지급되는 총 이자를 확인하세요.
- 여러 시나리오를 나란히 비교하여 초기 비용과 월 상환액 사이의 적절한 균형을 찾으세요.
사용 시기
- 지금 10% 내는 것과 반년 더 모아 20% 채워 PMI를 피하는 것 사이의 선택.
- 같은 계약금에서 30년과 15년 대출의 월 납입금 차이를 비교할 때.
- 금리 확정 전에 0.5%포인트 상승 시 월 납입금이 얼마나 움직이는지 확인할 때.
결과
$400,000 주택: 계약금 5% = $20,000(대출: $380K, PMI 필요), 10% = $40,000(대출: $360K), 20% = $80,000(대출: $320K, PMI 불필요). 금리 6.5%, 30년 기준.
자주 묻는 질문
- 월 납입금에 세금과 보험이 포함되나요?
- 이제 포함할 수 있습니다. 계산기 아래쪽 선택 입력란에 연간 재산세, 연간 주택보험, 월 관리비를 입력하면 이 모두를 원리금에 더한 「월 총 비용」 줄이 표시됩니다. 선택 입력란을 비워 두면 화면에 보이는 월 납입액은 원금과 이자뿐이며, 이는 은행이 금리표에 적는 금액과 같습니다.
- 왜 PMI 기준이 정확히 20%인가요?
- Fannie Mae와 Freddie Mac이 보증하는 일반 대출은 LTV가 80%로 떨어지면 PMI를 자동으로 해제하는데, 이는 계약금 20%와 정확히 같습니다. FHA 대출은 다릅니다. 대부분 대출 기간 내내 보험이 유지됩니다.
- 계약금이 많을수록 항상 유리한가요?
- 꼭 그렇지는 않습니다. 4만 달러를 더 내서 월 250달러를 아낀다 해도, 같은 돈을 연 7% 수익률의 인덱스 펀드에 넣으면 30년간 대출 이자보다 더 많이 벌 수 있습니다. 다른 재정 목표와 견줘본 뒤 결정하세요.
- 어떤 돈이 계약금으로 인정되나요?
- 보통예금, 저축예금, 과세 증권계좌, 가족 증여금(증빙 필요)이 가능합니다. 많은 대출 기관은 401(k) 대출과 Roth IRA 인출도 허용합니다. 클로징 비용(가격의 2-5%)은 계약금과 별도지만, 이 계산기는 클로징 총 현금에 함께 넣어 보여주므로 초기 비용 전체를 한 번에 준비할 수 있습니다.
- 20% 미만으로 시작해도 나중에 PMI를 없앨 수 있나요?
- 가능합니다. 잔액이 원래 평가액의 80%까지 줄면 신청 시 은행은 PMI를 해제해야 합니다. 집값이 올라 감정 결과 LTV가 80% 아래로 내려가면 더 빨리도 가능합니다. 원래 상환 일정상 78% 지점에서 PMI는 자동 해제됩니다.