什麼是頭期款計算器？

頭期款計算器幫助購屋者探索不同的頭期款方案。輸入房價，查看不同頭期款比例如何影響貸款金額、月付金額以及是否需要購買私人房貸保險（PMI）。

計算機用完整的本息攤還公式,月付數字是按你設定的利率和年期算出的本金加利息,不是「房價減頭期款」除以月份這麼簡單。當頭期款低於20%時,系統會標記需要PMI,因為美國大部分貸款機構把這條線當作豁免私人房貸保險的門檻。

使用方法

1. 輸入房屋購買價格和目標頭期款百分比（如5%、10%、20%）。
2. 查看頭期款、貸款餘額、每月本息還款金額,以及整個貸款期間累計繳付的利息。
3. 並排比較多種方案，在頭期款金額和月付金額之間找到合適的平衡。

何時使用

• 在現在付10%頭期款,和再等半年湊到20%省下PMI之間做選擇。
• 在同樣頭期款條件下,比較30年和15年貸款的月付差距。
• 鎖定利率前,測試利率漲半碼會讓月付變化多少。

結果

一間40萬美元的房子：頭期款5% = 2萬美元（貸款38萬，需PMI），頭期款10% = 4萬美元（貸款36萬），頭期款20% = 8萬美元（貸款32萬，免PMI）。以6.5%利率30年計算。

常見問題

月付數字有包含房屋稅和保險嗎?

現在可以了。在計算機下方的可選欄位填上年度房屋稅、年度保險和每月管理費,就會出現一個把這些全加進本息的「每月總支出」欄。如果可選欄位留空,顯示的月付金額就只是本息,也就是銀行在利率表上報的數字。

為什麼PMI的分界線剛好是20%?

符合房利美和房地美標準的傳統貸款,當貸放比(LTV)降到80%時免收PMI,而這剛好對應20%的頭期款。FHA貸款規則不同——多數情況不管頭期款多少,都要繳一輩子的房貸保險。

頭期款是不是越多越好?

不一定。多付4萬頭期款能省下月付約250美元,但同樣這筆錢放進平均年化7%的指數基金,30年下來反而比省下的利息多。在掏空存款前,先和其他理財目標比一下。

哪些錢可以算頭期款?

活存、定存、應稅證券帳戶,加上家人有書面贈與紀錄的資金。多數貸款機構也接受401(k)貸款或Roth IRA提款。過戶費用(房價的2-5%)和頭期款是分開的,但本計算器會把它算進過戶現金總額,方便你一次備齊全部前期款項。

頭期款低於20%後還能取消PMI嗎?

可以。當本金餘額降到房價的80%時,可以申請取消,銀行必須配合。如果房價上漲讓LTV低於80%,也能提前申請。按原攤還表算到78% LTV時,PMI會自動取消。

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